Transferir o crédito habitação para outro banco pode permitir reduzir a prestação mensal e o custo total do empréstimo, mas a poupança depende das condições do contrato atual, do capital em dívida, do prazo restante e da nova proposta. Antes de avançar, é importante comparar a redução da prestação com os custos associados à transferência.
Como funciona a transferência do crédito habitação?
Transferir um crédito habitação significa contratar um novo empréstimo junto de outra instituição para liquidar o crédito que tem atualmente. Na prática, o novo banco financia o montante necessário para reembolsar o banco anterior e passa a ser a instituição responsável pelo crédito.
O cliente pode pedir a transferência do empréstimo para outra instituição a qualquer momento durante a vigência do contrato. Depois de receber o pedido, o banco onde o crédito está atualmente deve fornecer à nova instituição, no prazo de 10 dias úteis, as informações necessárias para a análise do novo financiamento, incluindo o capital em dívida e o período já decorrido do contrato.
A transferência não é, por isso, uma simples alteração do banco onde é paga a prestação. Trata-se de um novo contrato de crédito, com novas condições, que deve ser analisado pelo novo banco.
Quanto se pode poupar ao transferir o crédito habitação?
A poupança depende sobretudo da diferença entre as condições atuais e as condições propostas pelo novo banco, mas também do capital ainda em dívida e do prazo que falta cumprir.
Uma redução do spread pode ter um impacto significativo num empréstimo de longo prazo. O efeito será, no entanto, diferente para alguém que ainda deve 200.000 euros durante 25 anos e para alguém que tem 80.000 euros em dívida e apenas 10 anos pela frente.
Por isso, não existe uma percentagem de poupança que possa ser aplicada a todos os casos.
Quanto custa transferir o crédito habitação?
Os custos variam consoante o contrato atual, a nova instituição e as condições concretas da operação. Um dos principais custos a verificar é a comissão de reembolso antecipado do crédito atual.
Quando há transferência, o empréstimo antigo é liquidado antecipadamente. De acordo com o Banco de Portugal, a comissão máxima de reembolso é de 0,5% do capital reembolsado nos contratos com taxa variável e de 2% nos contratos com taxa fixa.
A comissão efetivamente cobrada pode ser inferior, ou pode existir uma isenção prevista no contrato.
Além desta comissão, o banco pode exigir despesas que tenha pago, por conta do cliente, a conservatórias, cartórios notariais ou à administração fiscal. O cliente deve ainda considerar os custos associados à contratação do novo crédito, que podem incluir avaliação do imóvel, determinadas comissões e despesas de formalização.
É, por isso, importante pedir ao novo banco a informação completa sobre todos os custos da operação antes de tomar uma decisão.
Como saber se a transferência compensa?
A comparação deve ser feita entre o custo do crédito que mantém atualmente e o custo total da nova solução.
Olhar apenas para o spread pode levar a uma conclusão errada. Uma proposta com um spread mais baixo pode estar associada a outros custos ou à contratação de produtos que alteram o custo global do financiamento.
A TAEG (Taxa Anual de Encargos Efetiva Global) é um dos principais indicadores a analisar, porque representa o custo anual do crédito para o cliente, incluindo os juros e outros encargos associados ao financiamento. Permite, por isso, comparar propostas de crédito de forma mais abrangente do que olhando apenas para a taxa de juro ou para o spread. O MTIC (Montante Total Imputado ao Consumidor) permite, por sua vez, perceber quanto será pago no total ao longo do financiamento, considerando capital, juros, comissões, impostos, seguros e outros encargos incluídos no cálculo.
No entanto, numa transferência é particularmente importante comparar propostas com o mesmo capital em dívida e, tanto quanto possível, o mesmo prazo remanescente. Caso contrário, uma prestação mais baixa pode resultar simplesmente de um prazo mais longo e não de um crédito efetivamente mais barato.
Quando é que transferir o crédito pode não compensar?
A transferência pode não compensar quando a redução da prestação é demasiado pequena para recuperar os custos da operação. O mesmo pode acontecer quando faltam poucos anos para terminar o crédito ou quando as condições atuais já são competitivas.
Também é importante verificar se uma prestação mais baixa resulta realmente de um crédito mais barato ou de um prazo mais longo. Para comparar corretamente, deve analisar propostas com o mesmo capital em dívida e, sempre que possível, o mesmo prazo restante.
Antes de transferir, pode ainda valer a pena pedir ao banco atual uma renegociação das condições. Se conseguir uma melhoria sem mudar de instituição, poderá evitar parte dos custos associados à transferência.
Transferir ou renegociar: qual é a diferença?
Renegociar significa tentar alterar as condições do contrato que já existe, mantendo o mesmo banco. Transferir implica contratar o crédito junto de outra instituição e liquidar o empréstimo anterior.
Antes de avançar para uma transferência, pode fazer sentido pedir ao banco atual uma revisão das condições. Se este apresentar uma proposta mais competitiva, o cliente pode evitar parte dos custos e da burocracia associados à contratação de um novo crédito.
Por outro lado, se o banco atual não melhorar suficientemente as condições, comparar propostas de outras instituições permite perceber se existe uma vantagem financeira efetiva na transferência.
O objetivo não deve ser simplesmente obter uma prestação mais baixa, mas encontrar uma solução cujo custo total seja inferior, tendo em conta o período que falta pagar.
O que deve comparar antes de transferir o crédito?
Antes de tomar uma decisão, reúna a informação do contrato atual e peça propostas concretas a outras instituições.
A comparação deve incluir:
- capital em dívida;
- prazo restante;
- taxa de juro e spread;
- valor atual da prestação;
- seguros associados;
- comissões e outros encargos;
- TAEG;
- MTIC;
- custos da transferência;
- eventuais produtos associados à nova proposta.
Com estes dados, é possível calcular quanto será poupado por mês e quanto tempo será necessário para recuperar os custos da transferência.
Antes de transferir, compare o custo total do crédito
Transferir o crédito habitação pode ser uma oportunidade para reduzir a despesa mensal e o custo do financiamento, mas a decisão deve ser baseada numa comparação completa.
O primeiro passo é perceber quanto ainda falta pagar no contrato atual e quais são as suas condições. Depois, deve comparar propostas de outras instituições, incluindo todos os custos e produtos associados.
Se existir uma diferença relevante no custo total e a poupança permitir recuperar os encargos da operação num período razoável, a transferência pode fazer sentido. Se a vantagem for pequena ou os custos forem elevados, renegociar o contrato atual pode ser uma alternativa a considerar.
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